【対策あり】職場に流行る不動産投資の闇

職場では時々不動産投資、特に新築ワンルームマンション投資に関する電話がかかってくることがありました。それがどういうものか概ね理解していたので早々に断って対処し、身近な後輩にも教育をしておりました。

しかし、ちょっと長い出張から帰って職場に顔を出してみると、どうやら事情が変わっていたようです。

本記事では職場で起きていたワンルームマンション投資に関する闇について書いていきます。

退職した元同僚からの誘いに悩む同僚

コトの発端は、とある同僚(Aさんとします)のもとにきた不動産投資の勧誘からでした。その同僚は私のもとに相談をしてきたのです。

このとき、あくまで最終判断をするのはAさんであることを前置きした上で、新築ワンルームマンション投資の危険性について、いろんな資料を交えながら説明しました。

このとき参考にしたのは不動産投資でFIREを達成したいんべすさんの書かれた記事や、両学長の動画などです。

説明の結果Aさんは納得したようで、勧誘を退けることができたようです。

そう、この時は…

後輩に襲いかかる不動産のビッグウェーブ

さて時は流れ、私が少々長い出張を命じられて職場を不在にしている間に物語は急展開を迎えていたようです。

休日に自宅へ戻ったとき、ある後輩(Bさんとします)に連絡がついてお茶でも行こうという流れになりました。

そうして後輩と会い、カフェでのんびりと話を始めました。すると後輩の口から…

にわかに信じがたい話でしたが、詳しく聞いてみると、あのあとAさんは結局物件を契約したようで、他の後輩にもワンルームマンション投資を勧めているようでした。

ちなみに、AさんとBさんは特別仲がいい関係というわけでもなく、Bさんはどちらかといえば押しに弱いタイプでした。

Bさんは近日中に業者の人(Cさんとします)とオンラインで話をするということで、資料もPDFで受け取ってるようでした。それを見せてもらいましたが…

だいたいこんな感じの、Cさんの華やかな自己紹介と、いいことづくめな説明の書かれた資料を見せてもらいました。

Bさんには不動産投資のことを手取り足取り教え、知識がないままにやることのリスクや、新築ワンルームマンション投資の危険性をこんこんと説明しました。

そして、説明を受ける際に下記のことを聞いてみるよう教えました。

物件が出てきた時は更に詳しく聞いてやりたい気持ちもありましたが、Bさんも素人なので、ひとまずシンプルに上記の質問をさせました。

なお、Bさんは「巨大なローン組んでまで投資をしたくはない」というスタンスでした。初心者はそのくらいの考え方の方がいいでしょう。

後日、後輩から連絡がありました。

というわけで、どうやら後輩は不動産投資の勧誘をうまく躱すことができたようです。

勧誘ではなく説明というスタンスで話をしてたことが引っかかりますが、一件落着ということですね。

そう、この時点では…

思わぬところからリベンジ

業者からの案内(という名の勧誘)を退け、一安心かと思っていたら、思わぬ方向から追撃が始まりました。なんと、BさんのもとにAさんから怒涛の連絡が入ってきたのです。

こんな感じで、やたらと饒舌に不動産投資をゴリ押ししてきました。ちょっと前まで理解してなかったというのに、驚きの変わりようです。

「深く考えなくてもいい」と言いながら「ちゃんと考えてやった方がいい」と言ったり、どう主張したいのかがよくわかりませんが。

Bさんから見れば先輩に当たるAさんからのメッセージというのもあって、Bさんも困ったようでしたので、改めてアドバイスを追加しました。

アドバイスの後、何度かやり取りをしたようですがCさんは出てこず、上2項についても明確に語られることはなかったようです。

そして、Bさんが契約する見込みが無いことを悟ったのか、あれだけ熱心に勧誘していたAさんは潮を引くようにBさんに連絡を取らなくなりました。

Bさんの思うことももっともですが、その辺は次の章で書こうと思います。

なぜAさんは心変わりした？

不動産のことを理解してなかったAさんが、どうして熱心に後輩を誘うほどになってしまったのでしょう？それについて書いていこうと思います。

本人から聞いたわけではないので、ここからの話は私が今まで見聞きしたことに基づく「想像」でしかないということは了承ください。

私は投資の勉強をするにあたって様々な本を読みましたが、その中で藤田知也さんの執筆された「やってはいけない不動産投資」という本にはマンション投資に関するショッキングな事情が書かれていました。

この本は「客をダマせば年収3000万円」という冒頭から始まります。

不動産業者は物件を売れば売るほど多額の収入を得やすい仕事ですので、業者が物件契約に熱が入ることは頷けます。

そして、本の中では紹介料について触れられていました。

たとえば物件価格1800万円の場合、デベロッパーと呼ばれる事業主の取り分は1300万円程度。残る500万円前後は、客をつかまえる中間業者に働いてもらうための販売促進費として上乗せされているという。さらにO氏が勤めた販売会社の場合は、500万円のうち100万円が担当者にボーナスとして分配されていた、ということになる。

「やってはいけない不動産投資(朝日新書)」　著　藤田　知也

また、Googleで「マンション投資　紹介料」等で検索すると、「紹介者に対して紹介料を払うケースが多い」といったことを書いている記事に加え、実際に「現金○○万円プレゼント！」と紹介料を払うことを明示しているページが出てきたりします(2022年8月時点)

つまるところ、一般人でも物件を紹介して契約に結びつけることができれば、報酬を受け取ることができるのです。受け取れる金額はピンキリで、クオカード5000円くらいのところもあれば、現金で10～30万円ほど入るところもあり、会社によっては100万円以上入ることもあるようです。

もちろん、紹介料を払って業者側が赤字になっては本末転倒ですから、紹介料が高い物件というのはその分物件価格に反映されていることが考えられます。

おそらく、Aさんの場合は紹介料目当てでBさんを勧誘した説が有力です。

既に物件を契約した人に対し、他の人を紹介することで紹介料を受け取り、その分ローンの返済が早くできるという謳い文句で紹介をさせるケースというのも聞きました。Aさんもこのケースなのでしょう。

おや、この方法マルチ商法に似てませんか・・・？

本当にいい物件であるなら、特に仲がいいわけでもない、押しに弱い後輩をわざわざねらって勧誘する理由が説明できません。熱烈に勧誘しながら、見込みがないと思ってからの引き揚げようも…

もちろん、確認できない以上はあくまで想像にすぎませんが。

不動産投資ってどうなの？

さて、上でAさんは私が不動産投資否定派であるような発言がありましたが、実際の所はどうなのかという話に移ります。

結論から言うと、私は不動産投資否定派ではありません。

正しい知識を持って正しく運用できれば、非常に優れた投資手法であると思っています。

不動産投資はローンを組んでできる特性上、少ない頭金で大きなキャッシュフローを確保できたり、あるいは不動産投資を事業化してしまい、様々なものを経費して節税ができるというのは間違っていないからです。うまく行けば株式投資以上に安定したリターンを得られることは確かです。

しかし重要なこととして、不動産投資をするならば事前にしっかりと勉強をして、物件の選定から管理まで自分の判断でできるくらいの知識は持っておくべきと私は考えます。

大体の場合、「全ておまかせ下さい！」的な感じで業者は押してきますが、それに従って契約することは「何千万もの資産管理を一つの業者に依存する」という状態に等しくなります。

その意味では金融機関もそうかも知れませんが、正規の金融機関は内閣総理大臣の登録が必要であり、加えて国が保護制度を定めているため、危険性という面では全然違います。

一度契約した後では業者のやりたい放題に巻き込まれることも少なくないでしょう。もちろん、これは悪質な業者のケースですので、全ての業者がここまで悪いと言うつもりはありません。

しかしながら、自分自身がある程度の知識を持っていないままに不動産投資を始めることは推奨しません。

「やってはいけない不動産投資」においても、不動産投資をする際の心構えは書かれています。

重ねて言います。不動産投資全部が悪いとは言いませんが、もし興味がある場合はまず勉強して知識を身につけましょう。知識がついてくると、悪い物件を紹介されたときも気づくことができるようになるので、得てして成功率も上がってくるものです。

勧誘を受けたときの対処法

不動産投資を成功させるならばそれなりの知識が必要ということを前章では書きました。

しかし、興味がない人のもとにも不動産投資の勧誘電話はバンバンかかってきます。そして、話術が非常に優れている人が多いので、ついその気がなくとも話を聞いてしまい、気づけば契約になることも珍しくありません。

この章では勧誘を受けたときの対処法を書いていきます。

まずは相手の情報を明確にする

勧誘にあたっては、特定商取引に関する法律(特定商取引法)において、氏名等の明示が規定されています。

第十六条　販売業者又は役務提供事業者は、電話勧誘販売をしようとするときは、その勧誘に先立つて、その相手方に対し、販売業者又は役務提供事業者の氏名又は名称及びその勧誘を行う者の氏名並びに商品若しくは権利又は役務の種類並びにその電話が売買契約又は役務提供契約の締結について勧誘をするためのものであることを告げなければならない。

特定商取引に関する法律　e-Gov法令検索

しかし、実際はこの通りにやってない業者がいるというのも事実です。

不動産営業の電話がかかってきた際、相手は所属も氏名も名乗らずにいきなりお金の話を始めたりすることがあります。

そこで、まずは相手がどこの会社の人なのか、そしてフルネームを聞き出しましょう。

そして会社名と電話主のフルネームを聞けたのならば、宅建業免許番号も確認しましょう。

宅建業免許番号とは、不動産会社が宅地建物取引業を行える免許を受けたときに割り振られる番号です。番号の形式には事業所が1県のみに所在する場合と、複数の県に所在する場合の2種類あります。

なお、カッコ内の数字は更新回数です。宅建業の免許更新は5年に1度であり、更新のたびにカッコ内の数字が大きくなっていきますので、この数字が大きいということはそれなりに長く業務をしているといえます。

ただし、個人から法人になった場合や、県知事と国土交通大臣で区分を変更する場合には1に戻りますので、必ずしも数字の小さい業者は日数が浅いというわけでもありません。

宅建業者は、従業者に従業者である証明書を携帯させる義務があります。加えて、事業所内の見やすい場所に標識を掲げる義務があります。そして、取引関係者から求めがあった場合は提示しなくてはなりません。

このように、宅建業免許番号を教えてくれない業者というのもいるものです。

提示の義務は宅地建物取引業法に定められています。それを上回る社内規則がある、ということなのでしょうか…?

第四十八条　宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。

２　従業者は、取引の関係者の請求があつたときは、前項の証明書を提示しなければならない。

３　４　略

第五十条　宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。

宅地建物取引業法　e-Gov法令検索

法律で義務化された事項を答えないのに「ご安心下さい！」と言われても、無理な話です。

なお、宅建業免許番号がわかれば、その業者が過去5年間に受けた行政処分歴がわかります。これもいい業者か否かの指標にできるでしょう。

「勧誘」かどうかを明確にさせる

相手の情報を確認できたら、次は相手の目的を明確にさせます。

上記の特定商取引法にあるとおり、勧誘に際してはその旨を明示しなくてはいけません。

このように、勧誘ではなかったと言い逃れをしてくる業者がいることも事実です。

そこで、あえて質問をして勧誘であることを明確にしてしまいましょう。

なお、それでも勧誘ではなく説明や案内と言い張って話を続けてくる業者というのもおります。そういう場合でも、話の間で勧誘か否かをその都度確認しましょう。

ちょっとしつこいように見えるかもしれませんが、それくらいの慎重さはあったほうがいいです。

とにかく、「勧誘」である旨を明確にさせましょう。

なお、相手の情報を明確にすることは先にやっておく必要があります。

相手の情報が不明確な場合、以前の勧誘は名前が似ている別の会社によるものと言い逃れされてしまうことがあるからです。

明確に断る

相手の所属等を明らかにし、勧誘であることを明確にできたのなら、あとはハッキリ断りましょう。

特定商取引法において、契約を締結しない意思表示をした人に対してはそれ以上の勧誘をしてはいけない事になっています。

第十七条　販売業者又は役務提供事業者は、電話勧誘販売に係る売買契約又は役務提供契約を締結しない旨の意思を表示した者に対し、当該売買契約又は当該役務提供契約の締結について勧誘をしてはならない。

特定商取引に関する法律　e-Gov法令検索

断る際は特に理由を告げる必要もありません。むしろ、理由を告げるとそれに対する問答が始まってしまいます。

契約する気がないのであれば、早いうちにハッキリと断りましょう。

なお、中には断っても後からしぶとく勧誘を繰り返してくるような業者もいます。そういう会社はつまるところ法律違反上等な会社ということですので、なおさら契約を結ばないほうがいいでしょう。

対処法まとめ

不動産投資の勧誘を受けた場合の対処法は、簡潔にまとめると以下のとおりです。

なお、これは不動産投資の勧誘に限った話ではなく、その他の勧誘にもだいたい共通して使うことができますので、覚えておきましょう。

とにかく、中途半端な態度をとることなく、毅然とした態度で対応することが大切です。

それでも勧誘がしつこく続く場合は、消費者生活センター等に相談するといいでしょう。

また、怪しいと思った場合は会話内容を録音するなど、記録を取るようにしましょう。証拠を残すことにより、その後自分の身を守ってくれる可能性があります。

今回の所はこの辺で。